Svolgere una Due Diligence immobiliare accurata prima dell’acquisto di un immobile commerciale rappresenta una leva strategica fondamentale per lo sviluppo di un’impresa o per la diversificazione del proprio portafoglio di investimenti. Tuttavia, a differenza del settore residenziale, la compravendita di spazi ad uso commerciale (negozi, uffici, capannoni, locali per la ristorazione) comporta un livello di complessità normativa, tecnica e documentale notevolmente superiore.
Un prezzo d’acquisto interessante o una posizione prestigiosa possono celare insidie amministrative o strutturali capaci di bloccare l’avvio di un’attività o di causare svalutazioni ingenti dell’asset. Per questa ragione, svolgere una Due Diligence immobiliare approfondita prima della firma del preliminare (o dell’atto definitivo) è un passaggio imprescindibile.
Di seguito analizziamo i cinque controlli tecnici ed essenziali da inserire nella checklist di verifica.
- Conformità Urbanistica e Edilizia
La conformità urbanistica attesta che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda esattamente ai titoli abilitativi (permessi di costruire, SCIA, CILA, licenze edilizie) depositati presso l’Ufficio Tecnico del Comune.
- Cosa verificare: È necessario richiedere l’accesso agli atti amministrativi ed effettuare una visura delle mappe e delle planimetrie depositate.
- I rischi: La presenza di difformità (es. tramezzature non autorizzate, cambi di superficie, soppalchi non dichiarati) impedisce il rogito o trasferisce la responsabilità degli abusi sul nuovo acquirente. Inoltre, gli abusi insanabili possono portare ad ordinanze di ripristino o demolizione.
- Destinazione d’Uso e Compatibilità Urbanistica (PUG/PRG)
Non basta che un locale sia idoneo sulla carta; occorre verificare se la categoria catastale (es. C/1 per i negozi, A/10 per gli uffici, C/3 per i laboratori) sia idonea all’attività che si intende insediare e se il Piano Urbanistico Generale (PUG o PRG) del Comune consenta tale insediamento.
- Cosa verificare: Compatibilità della destinazione catastale con l’attività operativa e limiti posti dagli strumenti urbanistici comunali (es. blocchi alle somministrazioni di alimenti e bevande in determinate zone storiche).
- I rischi: L’impossibilità di ottenere le licenze commerciali o la SCIA di inizio attività, rendendo di fatto inutilizzabile l’immobile per lo scopo preposto.
- Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)
L’agibilità (un tempo “certificato di abitabilità/agibilità”) attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio, oltre alla conformità degli impianti installati.
- Cosa verificare: La presenza della documentazione attestante l’agibilità protocolla in Comune e i relativi allegati tecnici.
- I rischi: L’assenza di agibilità non rende nullo il contratto di vendita, ma limita pesantemente l’utilizzo commerciale dell’immobile e la possibilità di locarlo a terzi, oltre a ridurre drasticamente il valore di mercato dell’immobile.
- Adeguamento degli Impianti e Certificazioni di Sicurezza
Negli immobili commerciali, la sicurezza e la conformità degli impianti sono soggette a stringenti normative (D.M. 37/08 e Testo Unico sulla Sicurezza D.Lgs. 81/08).
- Cosa verificare:
- DiCo (Dichiarazione di Conformità) o DiRi (Dichiarazione di Rispondenza) per impianto elettrico, termico, idraulico e di climatizzazione.
- Prevenzione Incendi (CPI / SCIA Antincendio): fondamentale per attività con determinati limiti di superficie o di affollamento (es. autorimesse, locali pubblici, grandi strutture di vendita).
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): obbligatorio per la vendita e la locazione.
- I rischi: Necessità di ingenti investimenti imprevisti per la messa a norma degli impianti o l’impossibilità di superare le ispezioni dell’ASL o dei Vigili del Fuoco.
- Vincoli Ambientali, Paesaggistici e Condominiali
Un immobile commerciale è spesso inserito in contesti urbani o territoriali soggetti a specifiche tutele.
- Cosa verificare:
- Vincoli Sovrintendenza / Belle Arti: per immobili storici o in aree tutelate, che limitano le modifiche strutturali, le insegne e le canne fumarie.
- Regolamento di Condominio: verificare l’assenza di clausole che vietino determinate attività commerciali (es. ristorazione, orari notturni, attività rumorose) e il rispetto dei millesimi di proprietà.
- Presenza di canne fumarie dedicate: fattore vincolante per le attività di ristorazione e somministrazione.
- I rischi: Contenziosi legali con il condominio, blocco delle autorizzazioni per l’installazione di canne fumarie o insegne e sanzioni amministrative.
Per saperene di più visita il sito: https://www.intermediazionicommerciali.it/
